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开端：物股通少女 自慰
3月20日越秀管事（06626.HK）以一份“增收不增利”的答卷，让市集在骇怪中再行扫视这家广州国资布景物管企业的真实成色。
（开端：越秀管事2024年度功绩推介材料）
尽管营收同比增长20%至38.68亿元，但激动应占盈利同比暴跌27.5%至3.53亿元，重叠IPO资金永恒闲置、相关地产风险传导、二级市集股价疲软等问题，越秀管事的增长逻辑正靠近考试。
01#
功绩“惊吓”：营收高增难掩盈利塌方
2024财年，越秀管事非贸易物管收入增长19.2%，贸易物管收入增长23.7%，但毛利率从26.6%降至23.3%。
高毛利的非业主升值管事（如地产相关业务）收入大幅缩水，重叠2020年收购的广州地铁环境工程及物业因协作隔绝，导致商誉简直全额计提，减值2.37亿元，净利润出现“腰斩”。
中枢净利润（剔除商誉减值）仅微增5.1%，与营收增速酿成纷乱背离。
（开端：越秀管事2024年度功绩叙述）
关于突发的商誉减值，尽管措置层阐扬为“市集竞争加重导致收购地点估值下调”，但越秀管事历来以审慎并购著称。
同期，值得玩味的是，越秀管事2024年筹画性现款流净额未同步知道，但现款及如期入款高达47.02亿元，占总金钱63%。
这与其“60%IPO募资用于收并购”的原意酿成讪笑——上市4年仅使用5亿元并购资金，却计提超2亿元商誉减值，资金使用后果遭投资者诟病。
由于大量资金千里淀于银行入款，由此也导致2024年利息收入不竭饰演利润的迫切“补丁”，这更知道其业务延迟的乏力。
02#
新措置层策略：保守基因下的解围困局
越秀管事自2021年上市以来，措置层屡次强调“有质地的范围增长”，但践诺实施偏保守。2024年仅新增合约面积1295万㎡，同比下滑34%（2023年1980万㎡），合约/在管比下滑至1.28倍，低于行业头部企业，自大后续增长乏力。
原筹画60%用于收并购的IPO资金，经下调至35%后，仍被闲置，且并购地点筛选法度严苛，如条款“措置浓度、升值后劲”，导致收并购永恒莫得质的冲破。
（开端：越秀管事2024年度功绩叙述）
以董事会主席朱辉松为首的新措置层（含王建辉等）建议2025年“精益管事，向新图强”策略，聚焦基础管事提质与升值管事蜕变，举例好意思居业务收入同比大增207%至2.45亿元。
相关词，这一排型靠近两大挑战：1）升值管事天花板：社区升值管事虽增长30.6%，但毛利率同比下落5个百分点，自大资本压力加重；2）外拓后果不及：2024年新签约样式中，符号性样式（如港珠澳大桥）更多依赖国企布景资源，市集化外拓才调尚未向纵深冲破。
03#
与相关方越秀地产的协同和风险传导
日本女优相关方越秀地产（00123.HK）2025年1-2月合约销售额同比增长23.8%，样式热销为其物管业务提供录用面积保险。
但地产行业全体仍处于疗养期，越秀地产同期计提金钱减值43.9亿元，响应行业风险向物管端传导的压力，尤其非业主升值管事（如案场管事、录用前权衡）收入承压。
越秀管事81%的收入依赖非贸易物管业务，其中基础物管管事与越秀地产录用样式高度绑定。
（开端：越秀管事2024年度功绩叙述）
尽管公司强调第三方外拓，但2024年新增合约面积中仍有三成多依赖相关方运送。这种依赖性放松了其抗周期才调，尤其在房地产下行周期中更为线路。
04#
市集用脚投票：股价暴跌背后的信任危险
越秀管事2024年派息率50%，股息率约6%，重叠47.02亿元现款储备，扶植重型投资者有一定的勾引力。
但47.02亿元现款中22.3亿元为如期入款，利率下行周期下仍锁定永恒存单，被质疑“违背财务知识”。更有投资者直言：“募资时画大饼，分成时抠抠搜搜。”
于是，在功绩叙述知道后的次交游日3月21日，越秀管事股价单日暴跌13.49%至2.95港元，成交量创出近期新高，戒指收盘市盈率（TTM）仅11.86倍，市净率1.18倍，总市值44.51亿港元。
同期，2023年仍有多家券商给以“买入”评级，但2024年功绩发布后无机构更新评级。
主要原因可归结为收并购停滞、外拓后果低，1亿浮浅米在管面积见解推迟至2026年，放松市集信心；利息收入占比高潮、商誉减值频发，令投资者质疑可合手续性。
结 语
越秀管事的功绩叙述，折射出区域型物管国企的集体心焦：在地产红利消退后，既艰难寰宇化并购的派头（如华润万象活命），又艰难深耕垂直赛谈的决心（如京城佳业切入高校物业）。
其股价“涨不动”的背后，践诺是贸易款式从“范围运转”向“后果运转”转型的阵痛。
能否收拢粤港澳大湾区城市更新、贤慧社区政策红利，能否将47亿元现款退换为果真的竞争力，将决定这家老牌物企能否在2025-2027年的行业洗牌中幸存。
至少从刻下答卷看，市集尚未看到令东谈主深信的变革信号。
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牵累裁剪：王若云 少女 自慰